Calculadora de ITBI

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Calcule o valor do ITBI na compra de imóvel conforme a alíquota do município.

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Calculadora de ITBI

Calcule o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis na compra do seu imóvel.

Geralmente entre 2% e 3%. Varia por município.

Se parte do imóvel for financiada, o ITBI pode ser menor sobre a parte financiada.

Simulação para: — Alíquota:

ITBI Total

ITBI sobre valor à vista

ITBI sobre valor financiado

Estimativa de Custos da Compra:

Valor do imóvel
ITBI ()
Escritura (approx. 1,5–2%)
Registro de imóvel (approx. 1%)
Total estimado
Aviso: O ITBI varia entre 2% e 3% conforme o município. Em São Paulo a alíquota é 3%. Em alguns municípios o STJ decidiu que imóveis financiados têm incidência apenas sobre o valor à vista. Consulte a prefeitura local e um advogado imobiliário para valores exatos.

O que é ITBI e quando é cobrado?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado quando há transferência de propriedade de imóvel entre pessoas vivas (inter vivos). É diferente do ITCMD (estadual), que incide sobre heranças e doações. O ITBI é previsto no artigo 156 da Constituição Federal e regulamentado por lei de cada município.

O imposto é pago pelo comprador do imóvel e deve ser quitado antes do registro da escritura em cartório. Sem o pagamento do ITBI, não é possível transferir a propriedade legalmente. A base de cálculo é o maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor venal de referência da prefeitura.

As alíquotas do ITBI variam tipicamente de 2% a 3% no Brasil. São Paulo cobra 3%, enquanto municípios menores podem cobrar 2%. O STF decidiu em 2021 (Tema 1.0.0.3) que o ITBI não pode incidir sobre o valor venal do IPTU nem sobre valor de referência da prefeitura quando superior ao valor de mercado declarado no contrato — importante decisão que pode reduzir o imposto em muitos casos.

Além do ITBI, a compra de imóvel envolve custos com escritura pública (em cartório de notas) e registro (em cartório de registro de imóveis), que somados representam em média 2,5% a 4% adicionais sobre o valor do imóvel. Planeje esses gastos no seu orçamento.

Perguntas Frequentes

O STJ definiu que o ITBI não incide sobre o valor financiado por instituição do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), apenas sobre o valor pago à vista. Porém, fora do SFH, o ITBI pode incidir sobre o valor total. A prática varia por município — consulte a prefeitura local para a regra aplicável na sua cidade.

Não existe isenção federal de ITBI para primeiro imóvel. Alguns municípios oferecem redução de alíquota para imóveis de menor valor financiados pelo SFH ou para beneficiários de programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida. Verifique na prefeitura da cidade do imóvel os benefícios disponíveis.

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura pública no cartório de notas. O guia de recolhimento (DARE ou documento similar) é emitido pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado. O comprovante de pagamento é exigido pelo tabelionato antes de lavrar a escritura.

O que é o Calculadora de ITBI

A Calculadora de ITBI estima o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, pago na compra de um imóvel. Informe o valor da escritura ou o venal da prefeitura e a alíquota municipal (geralmente 2% a 3%), e receba o valor do imposto a ser pago na transferência. Imprescindível no planejamento financeiro da compra do imóvel — o ITBI é despesa imediata do comprador e costuma ser esquecido no orçamento.

Como usar o Calculadora de ITBI

Informe o valor-base que a prefeitura considera (o maior entre o valor da escritura e o valor venal), a alíquota municipal e, se desejar, o custo do registro em cartório para ver o total de despesas da transferência. A calculadora mostra o ITBI e o custo total de documentação da compra.

Quando usar o Calculadora de ITBI

  • Compra do primeiro imóvel: inclua o ITBI no orçamento junto com escritura e registro.
  • Financiamento bancário: os bancos exigem o ITBI pago antes de liberar o contrato — saiba o valor exato.
  • Comparar cidades: alíquotas e bases de cálculo variam entre municípios e mudam o custo final da compra.
  • Imóvel na planta: estime o ITBI que será devido na entrega das chaves.

Como funciona: explicação técnica

ITBI = valor-base × alíquota municipal. A base é definida por cada município: geralmente o maior valor entre a escritura e o venal; alguns municípios usam apenas o venal. Alíquotas típicas: São Paulo 3%; Rio 2% (3% acima de certos valores); Campinas 2,5%; Recife 3%. O imposto é pago pelo comprador antes do registro da escritura no cartório. Além do ITBI, o comprador arca com escritura (se não financiada), registro (≈ 1% do valor) e taxa de avaliação. Imóveis financiados pelo SFH têm o ITBI pago pelo comprador, e a escritura é dispensada (o contrato tem força de escritura).

Exemplos práticos de uso

  • Apartamento em SP: escritura de R$ 500.000, alíquota 3%: ITBI de R$ 15.000 + registro ≈ R$ 6.000.
  • Casa no Rio: valor R$ 400.000, alíquota 2%: ITBI de R$ 8.000.

Perguntas frequentes sobre o Calculadora de ITBI

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
O comprador, por regra geral do Código Civil e da maioria das legislações municipais. Em leilões e algumas cessões, o contrato pode prever outra divisão, mas o município cobra de quem transfere o bem para si.
O ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?
Em alguns programas de financiamento (como o Minha Casa Minha Vida), o ITBI e o registro podem ser incluídos no financiamento, dependendo do banco e do contrato. Nos financiamentos comuns, costuma ser pago à vista.
Como sei a alíquota da minha cidade?
Consulte o site da prefeitura (secretaria da fazenda municipal). A alíquota do ITBI é definida por lei municipal e pode sofrer alterações anuais.

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